Valuarvurdering af Andelsboligforeninger

Valuarvurdering

 

med udgangspunkt i vurdering af Andelsboligforeningens handelsværdi!

 

Kr. 14.900,- incl. moms.

Mindre ejendomme, kontakt os for tilbud!

 

- ved genvurdering ydes 25% rabat!



Seneste nyt: Ny valuarvurdering i årsregnskabet:

 

Mange andelsboligforeninger benytter en fastholdt valuarvurdering fra før 1. juli 2020 til beregning af andelskronen.

 

Nu anbefales det, at disse foreninger indhenter en ny valuarvurdering til brug for årsregnskabet.

 

Regnskabssiden med andelskroneberegningen bagest i årsregnskabet er reguleret af andelsboligloven, mens resten af årsregnskabet er reguleret af årsregnskabsloven. Under andelskroneberegningen er det muligt at benytte en fastholdt valuarvurdering fra før 1. juli 2020 til beregning af andelskronen (Blackstone aftalen). Denne fastholdte valuarvurdering kan benyttes i al fremtid. Under årsregnskabets aktiver fremgår værdien af ejendommen som et aktiv. Denne værdi skal optages i årsregnskabet til dagsværdi. Og det er her at problemet opstår.

 

Erhvervsstyrelsen udsender om kort tid en ny regnskabsvejledning. I seneste udkast som netop har været i høring, fremgår bl.a. ”En fastholdt valuarvurdering i henhold til andelsboligloven kan ikke anvendes som dagsværdi efter årsregnskabsloven”. Der forventes ingen ændringer i teksten fra udkast til endelig regnskabsvejledning. Begrebet ”dagsværdi” udtrykker værdien af ejendommen ved afslutning af årsregnskabet, mens en fastholdt valuarvurdering er mere end 18 måneder gammel.

 

Foreningen bliver derfor nødt til at indhente en ny valuarvurdering, hvis revisor skal konkludere, at årsregnskabet er retvisende. Alternativt kan revisor indsætte et forbehold, som ingen ønsker i et årsregnskab, f.eks. ”Årsregnskabet giver ikke et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling”.

 

Vurderingen er, at den type forbehold i et årsregnskab bl.a. kan påvirke andelshandlerne negativt, da en muligt køber måske vil have problemer med et forstå revisors forbehold. Det  anbefales derfor, at foreningen indhenter en ny valuarvurdering. Man kan dog stadig bibeholde den fastholdte valuarvurdering til beregning af andelskronen og derved stadig have sikkerhedsnettet, hvis ejendommen senere skulle falde i værdi. Har man først fravalgt den fastholdte valuarvurdering i andelskroneberegningen og benyttet en ny valuarvurdering til beregningen, kan man dog ikke længere gå tilbage til den fastholdte valuarvurdering.

 

En ny valuarvurdering giver en korrekt værdi af ejendommen og dette er vigtigt for foreningen, hvis man skal kende størrelsen af mulige hensættelser, ved nye byggeprojekter og ikke mindst, når foreningen skal tage stilling til, om man ønsker at fortsætte med den fastholdte vurdering til beregning af andelskronen eller om man ønsker at benytte en ny valuarvurdering.



Fastfrysning eller opdateret valuarvurdering:


Skal vi indhente en valuarvurdering?” lyder spørgsmålet fra mange andelsboligforeninger lige nu. 


Ændringen af loven giver mulighed for at fastfryse eller fastholde ejendomsværdien i en andelsboligforenings andelskroneberegning på baggrund af enten: 


     Seneste valuarvurdering foretaget før 1. juli 2020 


     Seneste offentlige vurdering foretaget før 1. juli 2020 


Muligheden for at fastfryse ejendomsværdien er gennemført, på baggrund af de lovændringer, der blev gennemført pr. 1. juli 2020. Det er imidlertid langt fra sikkert, at alle andelsboligforeninger nødvendigvis vil opleve et fald i valuarvurderinger udarbejdet efter 1. juli 2020. Ejendomsmarkedet er gennem 2020 generelt steget meget, hvilket helt eller delvist nok har modvirket nogle af de effekter de nye lovændringer har haft. Vi forventer derfor, at der faktisk vil være et flertal af foreninger, vil kunne få en højere valuarvurdering i dag end en eventuel fastfrossen. Anvender disse foreninger ikke en ny valuarvurdering, går de måske glip af stigninger. Ved manglende opdateret valuarvurdering og en fastfrossen vurdering kan en andelshaver, som ønsker at sælge, måske tro han sælger for billigt og køber til gengæld tro han køber for dyrt. Det undgår man, ved en fuldt opdateret værdi af ejendommen. 


En valuarvurdering er baseret på forskellige parameter, og de mest væsentlige er udvikling/ændring i forrentningsprocenten, samt udviklingen i huslejeniveau for udlejningsejendomme.

 

Ved bevarelse af fastfrysning sker der fald i andelskronen ved forbedringer eller større vedligeholdelsesarbejder og optagelse af lån, selv om ejendommen indirekte er blevet forbedret.

 

Ved bevarelse af fastfrysning ”snydes” arvinger for værditilvækst. Og det samme gøres sig gældende i skilsmissesituationer.

 

Ved bevarelse af fastfrysning forringes de økonomiske muligheder ved andelshaverens eventuelle plejehjemsbetaling - Andelshaveren kan blive B eller C beboer på grund af egen økonomisk formåen. En plejehjemsplads koster p.t. mellem kr. 12.000,- og kr. 20.000,- pr. måned.

 

Ved bevarelse af fastfrysning stilles de ”yngre” andelshavere ringere, idet muligheden for at komme videre i tilværelsen forringes, idet det øvrige ejendomsmarked vil følge markedsudvikling.

 

Ved bevarelse af fastfrysning  stilles de ældre beboere, som ønsker at flytte i en lejebolig ringere økonomisk, idet de må forvente en husleje i et moderne byggeri med elevator, balkon m.v., på mellem kr. 1.800,- og kr. 2.200,- pr. kvm.

 

Ved valuarvurdering er andelstanken væk - nej!  Andelskronen ligger stadig på et lavere niveau end en tilsvarende ejerbolig.















Valuarvurderinger.dk v/valuar, ejendomsmægler MDE Erik Jacobsen